Magazine Bella vita
Savoir-faire, numéro 5, novembre 2014
Blaise Eggimann
Spécialiste en financement immobilier et infrastructure
Alors que les autorités politiques et monétaires s'alarment et que les professionnels de l'immobilier et les banques tempèrent, qu'en est-il des normes et mesures actuelles en matière de financement hypothécaire?
Selon la version révisée des directives relatives aux exigences minimales de l'Association suisse des banquiers (ASB) du 23 juin 2014 (approuvées par la FINMA le 2 juillet 2014 et entrées en vigueur le 1er septembre 2014), on peut dresser l'état actuel en cinq points.
Champ d'application
Le préambule des directives de l'ASB spécifie qu'elles s'appliquent aussi bien aux logements en propriété à usage propre qu'aux immeubles de rapport.
Les exigences minimales de l'ASB sont valables lors de nouvelles opérations et augmentations de crédit, mais ne s'appliquent pas dans les cas suivants:
- nouvelles réglementations régissant les conventions d'utilisation (p. ex. prolongations d'hypothèques à taux fixe),
- augmentations dans le cadre d'opérations recovery,
- octroi de crédits d'exploitation garantis à titre complémentaire par des immeubles.
Fonds propres
Pour les financements hypothécaires, une part minimale de fonds propres sur la valeur de nantissement est requise. Elle ne doit pas provenir de l'avoir du 2e pilier (versement anticipé et mise en gage) et s'élève à 10%.
Toute éventuelle différence positive entre le prix d'achat (ou les coûts de revient) et la valeur de nantissement doit être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas de l'avoir du 2e pilier. Ces dispositions ne s'appliquent pas en cas de reprises avec montant de crédit inchangé.
Les prêts rémunérés et/ou remboursables ne font pas partie des fonds propres du client. En revanche, les avancements d'hoirie ainsi que les prêts non rémunérés et non remboursables peuvent être considérés comme des fonds propres du client, de même que le nantissement d'avoirs en compte, de valeurs mobilières, d'avoirs du 3e pilier et de la valeur de rachat de polices d'assurance.
Amortissement
La dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement (valeur d'un gage immobilier) en l'espace de 15 ans maximum. Cet amortissement doit être linéaire et commencer au plus tard un an après le versement.
Des amortissements indirects, par exemple par apport et nantissement d'avoirs du pilier 3a, de polices d'assurance vie et/ou d'autres bankable assets sont possibles. Ils commencent au plus tard à la fin de l'année suivant le versement.
Capacité financière
Pour les logements en propriété à usage propre, le calcul de la capacité financière s'effectue sur la base des revenus et des charges durables de l'emprunteur.
Evaluation du gage immobilier
S'agissant du financement d'achats immobiliers et/ou de transferts, l'évaluation s'effectue selon le principe de la valeur la plus basse, en vertu duquel la valeur de nantissement correspond au montant le plus faible entre la valeur de marché et le prix d'achat. Ce principe vaut pour tous les types d'immeubles pendant une durée d'au minimum 24 mois à compter du transfert, à l'exclusion des augmentations de crédit où le montant de l'augmentation est affecté à des investissements dans l'immeuble gagé.
En cas de transfert à prix préférentiel entre personnes physiques ou morales qui sont économiquement et/ou juridiquement liées, des dérogations au principe de la valeur la plus basse sont possibles. Il en va ainsi par exemple lorsqu'un immeuble est vendu au sein d'une famille ou d'un groupe de sociétés.
L'offre de prêts hypothécaires sur le marché suisse doit répondre à ces exigences minimales. Le but politique est manifeste, rappelé régulièrement dans une optique d'atterrissage en douceur d'un marché immobilier analysé comme risqué selon les régions.
