Magazine Bella vita
Devenir propriétaire est souvent le projet d’une vie. Dès lors, il nécessite une attention toute particulière. C’est pourquoi, avant de se lancer, il faut bien prendre conscience du niveau actuel des prix des biens immobiliers, ceux-ci étant en constante progression depuis une vingtaine d’années.
24 Heures du 5 mai 2022
David Zumbrunnen, Chief Credit Officer
Les principaux facteurs ayant permis d’atteindre ce haut niveau de valorisation sont essentiellement liés à la bonne dynamique économique de la Suisse, à une croissance démographique favorable, à un marché de l’emploi attractif et à un faible taux de chômage. De plus, la rareté du terrain et les contraintes légales en matière d’aménagement du territoire sont aussi des éléments qui ont soutenu cette hausse. Finalement, le niveau des taux d’intérêt anormalement bas depuis 2014 a permis de hisser les prix à des sommets n’ayant encore jamais été atteints.
Fort de ces constats, il est nécessaire de connaître le coût global de l’investissement convoité, y compris les frais d’acquisition et d’éventuels travaux à réaliser. Sur cette base, il sera demandé d’avoir des fonds propres, immédiatement disponibles, à hauteur de 10% du prix de revient global de votre projet immobilier. Ensuite, les revenus doivent également être analysés car la charge globale représente au maximum, le tiers des revenus des emprunteurs.
Ce calcul prend en compte : la charge d’intérêts indicative (calculés avec un taux long terme de l’ordre de 5%), l’amortissement permettant de réduire la dette à 66% de la valeur du bien en 15 ans et des frais d’entretien de l’immeuble qui correspondent à 1% de la valeur de l’objet. Un renforcement de l’amortissement peut être une stratégie à mettre en place sur le long terme. Ce procédé permet d’anticiper les éventuels futurs besoins de financement en termes de travaux et/ou atténuer les effets d’une possible remontée des taux à moyen et long terme.
Reste finalement la question de la fin de la vie active et de la retraite. En effet, dans la majorité des cas, cela implique une diminution des revenus. Cette réduction peut être estimée entre 40% à 60% selon les prestations de prévoyance et restreindre la capacité financière de l’emprunteur. Plusieurs solutions se présentent aux séniors. Il est possible, par exemple, de transmettre le patrimoine à vos enfants. Dans ce contexte, la négociation d’un droit d’habitation pourrait alors vous permettre de continuer à habiter votre logement à vie, voire de le louer et de bénéficier des loyers comme complément de revenus avec la constitution d’un usufruit.
D’autres solutions se dessinent afin de s’adapter au mieux aux besoins des séniors. Par exemple, la vente de votre bien immobilier « en viager » peut être une solution intéressante à étudier. Concrètement, le vendeur garde le droit d’habiter la maison, mais reçoit une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie. Autre exemple : des prêts hypothécaires pour optimiser le bien immobilier en cas de perte d’autonomie ou des conditions d’octroi de prêts réadaptées pour les séniors. Les caisses de pensions participent actuellement aux discussions pour développer ces solutions.
Dans tous les cas, l’enjeu principal est de s’y prendre suffisamment tôt et de se faire conseiller par un expert afin de trouver la solution permettant d’atteindre vos objectifs sur la durée en ménageant et en limitant au maximum les contraintes, ceci afin que votre « rêve immobilier » ne se transforme pas en cauchemar par défaut d’anticipation.
