Mieux vaut louer des locaux neufs

Alain Lapaire
Directeur de la Division immobilier

Par Le Temps

Les clients ne sont pas les seuls à ressentir cela. L'importance que prend dans nos vies le temps passé au travail place l'environnement professionnel parmi les sujets auxquels la population attache un degré de sensibilité élevé. Le beau bureau ou atelier flambant neuf devient un argument de poids pour attirer des candidats dans un marché concurrentiel comme le recrutement de talents et profils rares. Cet atout est du reste valable pour tout futur collaborateur. L'esthétique, l'éclairage ou l'isolation thermique et acoustique sont autant de facteurs à maîtriser: des cadres et salariés qui se sentent bien au travail voient leur motivation s'accroître, au bénéfice de leur productivité. Une étude menée aux Etats-Unis par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) a démontré l'impact positif des immeubles bien conçus sur la productivité: baisse de l'absentéisme, pérennisation des salariés en poste, attractivité facilitant le recrutement ou encore diminution des arrêts de travail. Une productivité accrue de 1% représenterait ainsi pour l'entreprise locataire un gain financier équivalant à une baisse de 30% de son loyer.

Le décideur qui choisit son local doit aussi considérer que l'évolution des standards énergétiques permet aux immeubles bâtis aujourd'hui de générer des charges réduites de moitié par rapport aux constructions datant des années 1980.

L'aménagement est un autre aspect pour lequel le neuf dévoile ses meilleures cartes. Etre le premier locataire d'une surface en construction offre le privilège d'une certaine marge de manœuvre dans la définition des espaces et la distribution des pièces, ainsi que dans la disposition des futurs équipements. Ces réflexions menées en amont permettent bien souvent de faciliter l'usage des locaux et ainsi générer des économies pour le locataire sur ses charges d'exploitation. Par exemple, l'emplacement de la zone d'accueil ou des sanitaires n'est pas un élément anodin, au vu des travaux nécessaires à toute modification lorsque les locaux sont préexistants. Dans le quartier qui sort de terre actuellement au Mont-sur-Lausanne à 2 minutes de l'autoroute, le chantier des surfaces administratives et commerciales prendra en considération des demandes aussi détaillées que la situation des prises électriques.

Il existe aussi des circonstances d'ordre stratégique, avec des synergies constatées entre entreprises locataires. Il n'est plus rare qu'un restaurateur s'entende avec un boulanger pour s'installer l'un à côté de l'autre et créer des axes de collaboration. Nous le voyons aussi avec des salles de fitness qui prennent place à proximité immédiate de garderies pour offrir aux enfants un lieu d'accueil pendant l'heure de sport de l'adulte. Les professions libérales n'échappent pas à ce phénomène, avec des exemples de médecins et physiothérapeutes louant des locaux voisins, voire communs.

Le neuf bénéficie aux locataires de tout le quartier. Certains architectes parlent même de «cercles vertueux» pour décrire les dynamiques positives que de nouveaux immeubles peuvent engager dans des zones en déclin. Il arrive ainsi qu'une rénovation ponctuelle déclenche un effet boule de neige auprès des propriétaires voisins, les motivant à rénover leurs édifices ou rebâtir, afin que leur bien reste compétitif.

Les nouvelles constructions offrent des opportunités de brassage entre immobilier d'habitation et immobilier commercial. Si la présence de commerces dans les bâtiments neufs intéresse tant les communes, c'est parce qu'elle favorise une animation dans le quartier. Les habitants bénéficient aussi de la proximité de magasins et services. L'expérience des locataires confirme qu'une galerie commerciale dans les immeubles évite des déplacements en périphérie urbaine et confère les avantages d'un centre-ville. Au-delà, de telles configurations alimentent la vie de quartier par la création d'un tissu social similaire à celui d'un village, où les personnes qui travaillent et celles qui vivent se croisent et se reconnaissent.